Wohnen

Alternativer Wohnungsbericht 2016

Mit diesem alternativen Wohnungsbericht möchte die LINKE LISTE Nürnberg einen Beitrag zu einer sozialeren Wohnungspolitik in Nürnberg leisten. In der Umsetzung unserer Forde­rungen arbeiten wir gerne mit allen gesellschaftlichen Kräften zusammen, die diese Politik unterstützen.

Für eine soziale Stadt.

LINKE LISTE Nürnberg
AG Wohnen
Äußere-Cramer-Klett-Straße 11-13
90489 Nürnberg
www.linke-liste-nuernberg.de

 

Ursachen für steigende Mieten benennen – Soziale Prinzipien durchsetzten

Bezahlbare Wohnungen sind heute eine zentrales Problem für immer mehr Nürnberger Bürgerinnen und Bürger. Der Wohnungsbericht 2016 der Stadt Nürnberg zeigt, dass es zwar insgesamt ausreichend Wohnungen in Nürnberg gibt, doch dass diese wegen der steigenden Mieten für immer mehr Menschen unbezahlbar werden.

Angesicht des Rückgangs der belegungsgebundenen Wohnungen in den letzten Jahren ist dies auch nicht verwunderlich. Vor gut 35 Jahren war die Miete noch bei über 65.000 Wohnungen in Nürnberg gebunden, heute nur noch bei knapp 18.000. Stattdessen steht das Profitstreben von Investoren im Mittelpunkt.

Desweiteren führen die Umlagen der Modernisierungsmaßnahmen auf die Miete und der Abriss älterer Bausubstanzen im unteren Preissegment zu steigenden Mieten.

Gleichzeitig fließt im Zuge der Finanzmarktkrise erhebliches Kapital in den Wohnungs­markt, da sich Investoren dort höhere Profite als in anderen Wirtschaftszweigen erhoffen. Dies führt zu steigenden Preisen. In Nürnberg sind durch diese Entwicklung die Kaufpreise für Wohnungen in den letzten fünf Jahren um ca. 75 Prozent gestiegen. Investoren wollen nun ihr Geld für überteuerte Wohnungen zurück haben, hohe Renditen einfahren und ver­suchen dies über steigende Mieten bei den Mietern zu holen.

Beispiel hierfür ist der Verkauf von 3.300 Nürnberger GBW-Wohnungen. Seit 2014 gibt es immer wieder starke Mieterhöhungen infolge des Verkaufs von 3.300 Nürnberger GBW Wohnungen im Eigentum der Landesbank an eine Investorengruppe. Dabei wurden – und werden bis heute – von den neuen Eigentümern systematisch Mietzinsforderungen über dem Mittelwert des Mietenspiegels verschickt, mit der Hoffnung, dass Mieter sich dem nicht widersetzten würden. Die vom zuständigen Staatsminister Dr. Markus Söder (CSU) präsentierte Sozialcharta erwies sich als Show und schützt die Mieter nicht vor dieser Ge­schäftsidee.

So sind die Durchschnittsmieten nach dem Mietenspiegel in Nürnberg in den acht Jahren von 2008 bis 2016 von 5,83 Euro auf 7,31 Euro (25,4 Prozent) gestiegen. Bei Neuvermie­tungen in den letzten fünf Jahren sind die Mieten in Nürnberg gar um 25 Prozent gestie­gen. Gesetze wie die sogenannte Mietpreisbremse der Bundesregierung schützen die Mie­ter nicht vor dieser Entwicklung. Deshalb fordert die LINKE LISTE von der Stadt Nürnberg eine nicht-profitorientierte Wohnungspolitik.

Wirtschaftsreferent Dr. Michael Fraas (CSU) behauptet, dass die Ursache für die steigen­den Mieten der Knappheit an Wohnungen bei hoher Nachfrage geschuldet sei. Er ignoriert damit die eigentlichen Gründe der steigenden Mieten. Das Wirtschaftsreferat ist bestrebt, dass „der Neubau und die Modernisierung im Bestand für Investoren wirtschaftlich interes­sant sind“. Dabei ist gerade die hohe wirtschaftliche Attraktivität für Investoren die Haupt­ursache für steigende Mieten. Der Versuch der Stadt die Wohnungssituation durch Neubauten renditeorientierter Privatinvestoren zu verbessern ist zum Scheitern verurteilt. Denn dabei entstehen üblicherweise lediglich hochpreisige Wohnungen mit Quadratmeter-Mieten von 11 € und mehr. Für Normal- und Geringverdiener sind diese kaum erschwing­lich. So hat die Stadt Nürnberg ausgerechnet den Renditejägern von der GBW den Zu­schlag für ein 20.000 qm großes Gelände an der Tafelhalle erteilt. Zwar wurde die GBW verpflichtet dort auch Sozialwohnungen zu bauen – doch der Vertrag bietet zahlreich Schlupflöcher. So kann die GBW die Sozialwohnungen auch in Altbeständen in Nürnberg ausweisen und das Gelände an der Tafelhalle mit maximalem Profit vermarkten.

Auf den großen Mangel an bezahlbarem Wohnraum macht die LINKE LISTE schon seit 2009 aufmerksam. Das Ergebnis ihrer der Mehrheit gegenüber bewusst verantwortungslo­sen Wohnungspolitik zwingt derweil die derzeitige Stadtratsmehrheit die Realität der Lage zumindest immer deutlicher anzuerkennen. Dies ändert leider nichts daran, dass insge­samt eine falsche, marktradikale, Agenda verfolgt wird. Die anderen Parteien im Stadtrat bieten keine ehrliche Analyse der Ursachen. Entsprechend bleibt auch die Entwicklung ziel­führender Vorschläge für günstige Mieten weitgehend aus.

So hat Oberbürgermeister Dr. Ulrich Maly (SPD) ein Grußwort an die Immobilienmesse „immo 2014“ gerichtet. Darin heißt es: „Für die Zukunft der Stadt ist es notwendig, neue Wohnbau- und Gewerbeflächen zu mobilisieren. […] Im Segment Wohnimmobilien stehen die Aktien für Investoren besonders günstig…”

Wir halten solche Aussagen der Stadtverwaltung für nicht angebracht. Aufgabe der städti­schen Politik sollte es nicht sein, sich um die Renditen von Immobilien-Anlegern zu küm­mern, sondern für bezahlbare Wohnungen für alle Nürnbergerinnen und Nürnberger zu sorgen. Wir sagen, dass die Wohnung als „Lebensvoraussetzung der Menschen“ der erst­rangigen Fürsorge des Staates bedarf. Aus ihr darf kein Profit gezogen werden.

Eine Rückkehr des alten sozialen Wohnungsbaus (nach dem ersten Förderungsweg) sehen wir dahingegen nicht als geeignete Lösung. Dieser hat zwar vorübergehend vielen Bürge­rinnen und Bürger günstigere Mieten geboten, allerdings ohne dauerhafte Bindung. Nach­dem Investoren alle staatlichen Förderungen abgegriffen haben, fallen die staatlich geför­derten Wohnungen aus der Belegungs- und Mietpreisbindung. Dann sind sie den Gesetzen des Marktes unterworfen und Eigentümer können die Mieten erheblich erhöhen. Das emp­finden wir als nicht nachhaltig und als eine Ursache der heutigen Misere.

Eine Nürnberger Wohnungspolitik, die tatsächlich dem Anspruch einer sozialen Politik ge­recht werden soll, muss folgende Prinzipien erfüllen:

 

  1. Sie muss die Profitlogik im Wohnungsbau überwinden und die Interessen der Be­wohner in den Mittelpunkt stellen.
  2. Sie muss darauf abzielen die hierfür notwendigen Steuerungselemente zu erhalten, auszubauen und gegebenenfalls neu zu schaffen. Diese müssen im gleichen Maße kommunal und marktunabhängig sein.

 

Das Fehlen dieser Prinzipien wird in Nürnberg durch eine Vielzahl von akuten Problemen sichtbar. Sollte die Nürnberger Wohnungspolitik nicht endlich einen grundlegenden Wan­del erleben, werden uns Probleme wie steigende Mieten und Verdrängung die nächsten Jahre nicht nur erhalten bleiben, sondern nur an Stärke gewinnen.

 

Die Aufgabe der wbg: Bezahlbaren Wohnraum für mittlere und untere Einkom­men schaffen

Der wbg kommt als hundertprozentige Tochter der Stadt eine Schlüsselrolle zu, um steu­ernd in den Nürnberger Wohnungsmarkt einzugreifen und hohen Mieten entgegenzuwir­ken. Doch seit der Aufhebung ihrer Gemeinnützigkeit zu Beginn der neunziger Jahre wird die wbg in Nürnberg gewinnorientiert geführt. Wir fordern daher die wbg zu einem Instru­ment nicht-profitorientierter, kommunaler und sozialer Wohnungspolitik umzugestalten.

In der Eigendarstellung ist die städtische Tochter wbg durchaus um ein soziales Image be­müht. Ihr Hauptargument ist es, mit der eigenen Durchschnittsmiete ca. 1 Euro unter dem Durchschnittspreis des Nürnberger Mietenspiegels zu liegen. Diese Aussage relativiert sich bei genauerem Hinsehen schnell. Im Mietspiegel werden stets nur die Preise von Neuver­mietungen und Mieterhöhungen der letzten vier Jahre berücksichtigt. Belegungsgebunde­ne Wohnungen werden beim Mietspiegel extra heraus gerechnet. Bei der Berechnung des durchschnittlichen Mietzinses bei der wbg fließen jedoch auch die belegungsgebundenen Wohnungen sowie die ältere Bestandsmieten mit ein. Was unterm Strich bleibt ist die Tat­sache, dass die wbg auf lange Sicht genauso verantwortungslos wie die privaten Woh­nungsbauunternehmen agiert, wenn halt auch nur etwas langsamer.

Wir fordern daher eine Rückkehr der wbg zur sozialen Verantwortung. Dabei kann eine Orientierung am Mietenspiegel kein Maßstab sein. Es ist nicht hinnehmbar, dass Haushalte mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen. Deshalb fordern wir, dass die Mieten sich unabhängig vom Mietenspiegel auch am Einkommen der Mieter orientieren müssen.

Fakt ist: Die wbg machte 2016 über 17 Millionen Euro Gewinn. Der Profit wäre sogar noch Höher, wenn die wbg nicht nach Beschluss des Stadtrates ab dem Jahr 2015 Jahr jährlich 5 Millionen Euro für den Kauf von U-Bahnen aufbringen müsste. Insgesamt fließen 100 Millionen Euro von der wbg Richtung VAG. Die wbg hat die Aufgabe bezahlbare Wohnun­gen für mittlere und untere Einkommen zur Verfügung zu stellen. Wir fordern Mietsenkun­gen statt stetig steigender Mieten.

Desweiteren darf es nicht sein, dass Sanierungs- und Neubaumaßnahmen der wbg zu ei­ner schleichenden Privatisierung von Wohnungen genutzt werden. Immer wieder werden im Zuge solcher Maßnahmen Teile der Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umgewan­delt. So zum Beispiel im beim wbg-Projekt GroßreuthGRÜN. Dort kostet eine 97 qm Woh­nung aktuell 380.000 Euro. Damit lässt sich kurzfristig Gewinn erzielen, doch langfristig verliert die wbg und damit die Stadt auf diesem Wege ein Steuerungsinstrument auf dem kommunalen Wohnungsmarkt. So wurde auch die  alte wbg-Siedlung an der Schillingstra­ße mit günstigem Wohnraum abgerissen und nun entsteht dort ein Neubau, in den wohl kaum einer der alten Mieter kaum zurückkehren kann. Doch Widerstand lohnt sich: Ur­sprünglich sollte auch ein Teil der neuen Wohnungen privatisiert werden. Auf Grund des Protestes wurde zumindest dieser Plan aufgegeben.

Noch immer wird in Nürnberg kommunaler Grund und Boden privatisiert. Dies muss ge­stoppt werden. Wir habe in der Vergangenheit vorschlagen, dass städtische Grundstücke in Form einer Sacheinlage der wbg für den Bau von bezahlbaren Mietwohnungen zur Ver­fügung gestellt werden. Im April 2016 hat der Nürnberger Stadtplanungsausschuss diesen Vorschlag erstmals für Grundstücke in Kornburg Nord, in der Colmberger Straße, Gundel­finger Straße, Bernhardstraße, in der Eduardstraße und in der Diebacher Straße beschlos­sen. Insgesamt sollen dort 570 überwiegend geförderte Wohnungen erichtet werden. Doch Ereignisse wie der Eingangs erwähnte Verkauf des Grundstücks an der Tafelhalle las­sen solche Fortschritte wie einen Tropfen auf den heißen Stein erscheinen.

Das Bekenntnis der wbg zu sozialer Verantwortung nehmen wir ernst. Dennoch sehen wir dabei noch Ausbaumöglichkeiten und Luft nach oben.

 

Der Qualifizierte Mietenspiegel: Symptom des gesetzlichen Rechts auf Mieter­höhung

Der qualifizierte Mietenspiegel setzt hemmungslosen Mieterhöhungen gesetzliche Grenzen. Seine tatsächliche Funktion ist jedoch eine andere. Das Bürgerliche Gesetzbuch geht grundsätzlich von dem Recht auf Erhöhung der Miete aus. Der Mietspiegel stellt daher kei­ne finale Deckelung oder gar eine Mietobergrenze dar, sondern Regelt nur das Verfahren, nach welchem die Preise immer weiter angezogen werden dürfen. Nicht die Abschaffung des Mietenspiegels ist also die Lösung, sondern in einem gesetzlicher Paradigmenwechsel. Unabhängig vom Mietspiegel muss mit der Mieterhöhung endlich Schluss gemacht werden.

 

Auf dem Weg dorthin ist es jedoch durchaus vertretbar, sich der vorhandenen Mittel sinn­voll zu bedienen bzw. sie zu verbessern. Bisher fließen in den Mietenspiegel nur die Neu­vermietungen und die Mietpreisanpassungen der letzten vier Jahre ein. Wir hingegen sind der Ansicht, dass der Mietenspiegel ein reales Bild des momentanen Marktes abbilden soll­te. Daher fordert die LINKE LISTE Nürnberg vom Gesetzgeber, dass künftig alle Mietver­hältnisse in die Erstellung des Mietenspiegels einfließen. Und auch der Stadt Nürnberg selbst wäre es möglich dämpfend auf den Mietenspiegel einzuwirken, z.B. über eine Ab­senkung der wbg-Mieten.

 

Ein hohler Zahn: Die sogenannte Mietpreisbremse

Es ist gut, dass die sogenannte Mietpreisbremse auch in Nürnberg Anwendung findet. Doch es ist klar, dass dies nur eine sehr begrenzte Wirkung haben wird. Gekappt werden nur die extremsten Mietzinsforderungen bei Neuvermietungen. Heute liegen Neuvermie­tungen in Nürnberg im Durchschnitt um ca. 5 Prozent über dem Durchschnitt des Miet­spiegels: Auch in Zukunft sind aber nach dem Gesetz Mieten über zehn Prozent des Mie­tenspiegels erlaubt. Dass zeigt, dass trotz des Gesetzes die Preise bei Neuvermietungen weiter steigen werden. Dies führt in der Folge zu einem weiteren Anstieg des Mietenspie­gels und damit auch zu steigenden Bestandsmieten. Verstärkend kommt noch hinzu, dass Neubauten von der sogenannten Mietpreisbremse ausgenommen sind und Kontrollen schwer durchführbar sind.

 

Auch in Zukunft werden Vermieter davon profitieren, wenn ein Mieter aus seiner Wohnung auszieht, denn dies ist die Grundlage um von dem Nachmieter einen Mietzins von bis zu zehn Prozent über dem Mietenspiegel zu verlangen. Ein lukratives Geschäft für Investoren, eine teure Angelegenheit für die Mieter. Deshalb ist die sogenannte Mietpreisbremse eine Mogelpackung. Gebremst wird kaum. Mieten werden auch in den nächsten Jahren weiter steigen.

 

Wer wirklich den Anstieg der Mieten bremsen will, muss investorenfreundliche Gesetze kippen und einen gemeinnützigen Wohnungsbau fördern.

 

Privatisierung stoppen: Öffentliches Eigentums erhalten

Oberbürgermeister Maly (SPD) zog 2014 mit dem Slogan „Keine Privatisierung: garantiert“ in den Wahlkampf und wurde auch dafür gewählt. Doch weiterhin werden Grund und Bo­den privatisiert und an Schultheiß, GBW und Co. verscherbelt. Damit gibt die Stadt die Verantwortung, bezahlbare Mietwohnungen für mittlere und untere Einkommen zu schaf­fen, aus der Hand.

 

Nun sollen sogar die letzten 200 Wohneinheiten im direkten Eigentum der Stadt Nürnberg verkauft werden. Gerade in Zeiten von steigenden Mieten dürfen städtische Wohnungen nicht verkauft werden. Öffentliche Wohnungen sind das beste Instrument um bezahlbare Wohnungen für mittlere und untere Einkommen zur Verfügung zu stellen.

 

Wir fordern, dass städtischer Grund und Boden unter öffentlicher Kontrolle bleibt und z.B. in Form von Sacheinlagen oder Erbpacht der wbg für den Bau bezahlbarer Mietwohnungen zur Verfügung gestellt wird. So könnte das Grundstück der bisherigen Kfz-Zulassungsstelle am Marienbergpark für einen nichtprofitorientierten Mietwohnungsbau zur Verfügung ge­stellt werden.

 

Obdachlosigkeit: Probleme nicht nur benenn, sondern auch beseitigen

Wir freuen uns, dass auf unsere Anregung hin seit dem Wohnungsbericht 2014 die Zahlen über die Bürgerinnen und Bürger veröffentlicht werden, die kein Obdach haben. Das Feh­len dieser Daten hatten wir in der Vergangenheit kritisiert. Leider geht aus dem Bericht nicht hervor, wie viele Schlafplätze zur Verfügung stehen und wie sich deren Anzahl entwi­ckelt hat. Ebenso fehlt leider, welche Maßnahmen die Stadt zur Vermittlung von Wohnun­gen an Obdachlose ergriffen hat.

 

Existenzen sichern: Kosten für die Unterkunft der Realität anpassen

Menschen, die Transferleistungen erhalten, finden in Nürnberg immer schlechter eine Wohnung. Bereits jetzt sind die im Januar 2013 neu angepassten Richtwerte für die Kos­ten der Unterkunft (KdU) auf Grund der massiven Mietsteigerungen nicht mehr angemes­sen. Die Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen im Bereich des Richtwertes sinkt stetig.

Gleichzeitig steigt aufgrund von Arbeitslosigkeit und der Ausweitung des Niedriglohnsek­tors (trotz Mindestlohn) der Bedarf an günstigem Wohnraum. Empfänger von KdU-Leistun­gen müssen nicht nur mit Menschen mit niedrigen Einkommen konkurrieren, sondern auch Bürger mit mittleren Einkommen müssen vermehrt auf den unteren Teil des mittleren Preissegments des Wohnungsmarktes zugreifen.

Die Betriebs- und Heizkosten für die KdU sind bei der letzten Erhöhung nicht angepasst worden und liegen unverändert bei 1,35 Euro pro qm. Die bereits zu diesem Zeitpunkt er­folgten drastischen Steigerungen der Betriebs-, Heiz- und Energiekosten wurden bei der Neufestlegung 2013 nicht berücksichtigt. Das muss korrigiert werden.

Zielsetzung muss es sein, dass Menschen mit Transferleistungen ebenfalls eine reale Mög­lichkeit haben, eine geeignete Wohnung zu finden. Deshalb fordern wir eine Anhebung der KdU und auf das Niveau der tatsächlichen Miet- und Heizkosten.

 

Das Wohngeld: Die Überbrückung verkommt zum Dauerzustand

Die Existenz des Wohngeldes ist eines der deutlichsten Eingeständnisse, dass der freie Wohnungsmarkt in unserem reichen Land nicht in der Lage ist, allen Bevölkerungsschich­ten den Zugang zu bezahlbaren Wohnungen zu ermöglichen.

Wir erkennen die Tatsache an, dass das Wohngeld ist für viele Mieter eine essentielle Hilfe ist um sich unter gegebenen Umständen eine angemessene Wohnung leisten zu können. Die längst überfällige Wohngelderhöhung zum 1. Januar 2016 wird von uns in diesem Sin­ne, daher ausdrücklich begrüßt. Sie ist eine gute Nachricht für rund 870.000 Haushalte in Deutschland, welche einen deutlich höheren Zuschuss zu Ihren Wohnkosten als bisher er­hielten. Jenseits dieser Verbesserung bleibt das Wohngeldgesetzt jedoch unzureichend. So wurde die 2011 abgeschaffte Heizkostenkomponente nicht wieder eingeführt. Auch die Einführung eines so genannten Klima-Wohngeldes ist nicht realisiert worden. Die Überprü­fung der Höhe und Wirkungen des Wohngeldes alle zwei Jahre wurde nicht mit einer An­passung Wohngeldleistungen verknüpft, welche aus unserer Sicht am besten indexiert werden müsste.

Auch Mechanismen wie Einkommenshöchstgrenzen und „zumutbare Mietbelastung“ (vom Staat werden hier zwischen 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens angesetzt), welche die tatsächliche Wirksamkeit des Wohngeldes hemmen, bleiben unverändert bestehen. Dadurch erhalten nur diejenigen staatliche Mietzuschüsse, die nach Abzug ihrer Mietkosten unter der Armutsgrenze leben. Wohngeld bekommen also nur Menschen, welche sich ihre Wohnung bereits leisten können.

Es ist nicht jedoch verwunderlich, dass das Wohngeld im Detail derart viele Unzulänglich­keiten mit sich bringt, denn schon der grundlegende Lösungsansatz ist falsch. Es ist eine versteckte Subvention der Einkommen der Vermieter. Anstatt einem Anstieg entgegen zu steuern, dient sich der Staat lieber als Garant für kontinuierlich wachsende Mietforderung an.

Ganz unabhängig von diesen Problematiken steht auch die Stadt Nürnberg in Sachen Wohngeld in einer Bringschuld. So halten wir die derzeitigen Anstrengungen, die Betroffe­nen über derzeit bestehende Rechte zu informieren für unzureichend und fordern die Stadt auf, ihre Anstrengungen hierzu entscheidend zu verbessern.

Zudem muss die Personalausstattung im Bereich Wohnungsvermittlung und Wohngeld merklich erhöht werden. Wie bereits erwähnt ist das Wohngeld für seine Bezieherinnen und Bezieher eine existenzsichernde Maßnahme. Die Frage nach der Länge der Bearbei­tungszeiten für Anträge ist daher keine Frage, welche einfach auf die leichte Schulter ge­nommen werden kann. Eine Verkürzung der Bearbeitungszeiten ist dringend angebracht.

 

Gentrifizierung: Wir sagen Nein zur Verdrängung

So wie noch vor fünf Jahren der Mangel an bezahlbaren Wohnungen im Wohnungsbericht ignoriert wurde, findet heute keine Erwähnung, dass ein Wandel in einzelnen Stadtteilen stattfindet, in dem Menschen mittleren und unteren Einkommens durch steigende Mieten systematisch verdrängt werden. Für solche Veränderungen der Struktur ganzer Stadtteile, in deren Verlauf ein Großteil der „angestammten“ Bewohner aus finanziellen Gründen wegziehen muss, hat sich der Begriff „Gentrifizierung“ eingebürgert. Die Stadtspitze igno­riert solche Entwicklungen weitgehend.

Gentrifizierungsprozesse laufen häufig nach typischen Mustern ab: Wegen der niedrigen Mietpreise werden die Stadtteile für „Pioniere“ (Studierende, Künstler, Subkultur etc.) at­traktiv. Diese werten in einem ersten Schritt die Stadtteile auf. Künstler und Jungunter­nehmer etablieren sich und bringen weiter Kapital in die Stadtteile. Szene-Clubs und Knei­pen entstehen. Investoren sehen Chancen zur Wertsteigerung. Daraufhin werden erste Häuser und Wohnungen restauriert. Mieten beginnen zu steigen. Alteingesessene werden durch Mieterhöhungen nach und nach vertrieben. Migranten, Studierende oder Künstler können sich die jetzt höheren Mietpreise oft nicht mehr leisten und siedeln sich in anderen Stadtteilen an. Eine neue, wohlhabendere Klientel siedelt sich an und eine Infrastruktur zur Befriedigung der Bedürfnisse eines gehobenen Lebensstandards entsteht. Immobilien­unternehmen entdecken das Interesse und sanieren weitere Häuser luxuriös. Die ur­sprüngliche Bevölkerungsstruktur und der Charakter der Viertel wandeln sich. Diese Um­wandlungsprozesse verfließen zum Teil ineinander und sind zeitlich nicht genau abgrenz­bar.

Sanierung maroder Häuser oder städtebauliche Aufwertung von Wohnquartieren z.B. durch Schaffung von Grünflächen sind natürlich grundsätzlich positiv zu bewerten. Die Er­fahrung aus anderen Metropolregionen (z.B. Berlin) zeigt aber, dass die Gefahr der Gentri­fizierung dann groß ist, wenn man die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt dem „freien Spiel der Kräfte“ überlässt und nicht durch gezielte politische Maßnahmen dafür Sorge trägt, dass in solchen Stadtteilen weiterhin Wohnungen erhalten bleiben bzw. neu ge­schaffen werden, die sich Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen leisten kön­nen.

In Nürnberg befindet sich aktuell der Stadtteil Gostenhof in einem solchen Gentrifizie­rungsprozess. Dieser Prozess ist noch nicht abgeschlossen und es kann Gegengesteuert werden. Die typischen ersten Schritte sind bereits gegangen: Künstler haben sich angesie­delt, gehobene Gastronomie ist entstanden. Gostenhof ist vom Scherbenviertel zum ange­sagten Stadtteil aufgestiegen. Neue Wohnbauprojekte im gehobenen Marktsegment wer­den umgesetzt, ältere Gebäude werden verstärkt saniert. Die Mieten steigen stärker als in anderen Stadtteilen. Eine Marktanalyse von Immowelt hat ergeben, dass die Mieten von 2010 bis zum 1. Quartal 2015 um 33 Prozent gestiegen sind. Im gesamten Stadtgebiet wurden die Mieten im gleichen Zeitraum „nur“ um 25% angehoben. So ist die Einschät­zung von OB Maly falsch, dass es keine Auffälligkeiten bei der Mietentwicklung gibt.

Der Stadtteil Gostenhof beginnt für Immobilienunternehmen interessant zu werden. So war z.B. auf „Capital.de“ mit folgender Überschrift „Die besten Wohnlagen in Nürnberg – Gostenhof“ folgendes zu lesen:

Es sieht so aus, als könnte der Stadtteil seine Stellung als ewiger Geheimtipp verlieren und zu den offiziell angesagten Vierteln aufsteigen. Es tut sich einiges: In der Preißlerstra­ße, wo Ardie früher Motorräder herstellte, entstanden über 30 Wohnungen mit zwei oder drei Zimmern sowie Penthäuser mit Dachterrassen. Eine Turnhalle, die sich auf dem Ge­lände befindet, wird zu Lofts umgearbeitet. Beliebt war das Viertel schon immer, wegen seiner Läden, Galerien und Kneipen. Jetzt wird es auch als Wohnort immer attraktiver – und teuer. Neubauten kosten inzwischen rund 3000 Euro pro Quadratmeter. Selbst in der vermeintlichen Schmuddelecke der Gegend, dort wo Gostenhof in Muggenhof übergeht, ist inzwischen einiges möglich. Das Evangelische Siedlungswerk verkaufte in der Wander­erstraße 100 Reihenhäuser innerhalb eines halben Jahres. Maklerin Böller war unsicher, ob 12 Euro Miete netto für einen sanierten Altbau unweit der Fürther Straße nicht doch etwas viel sei. Die Skepsis war unnötig, wie sie heute sagt:Innerhalb von drei Wochen hatten wir das ganze Haus vermietet.“

Von Seiten der Stadt sind bis jetzt keine Maßnahmen eingeleitet worden, um hier steuernd einzugreifen. Das war bei den Sanierungskonzepten Anfang der 80er Jahre für Gostenhof Ost und Teile von Gostenhof West noch anders gewesen. Damals sorgte die Stadt mit re­gulierenden Maßnahmen (wie z.B. einer Milieuschutzsatzung und dem Bau von Sozialwoh­nungen) dafür, dass die Stadtteilsanierung auch den Menschen mit geringen Einkommen zugutekam und keine Vertreibung und soziale Entmischung durch die Sanierung ausgelöst wurde.

Im Gegensatz dazu sind im „Sanierungskonzept West“ von 2011 keine solchen regulieren­den Maßnahmen vorgesehen. In diesem Konzept wird analysiert, dass heute noch über­durchschnittlich viele Menschen mit Migrationshintergrund, Arbeitslose, Großfamilien und junge Menschen in Gostenhof wohnen. Voraussetzung dafür ist, dass aktuell noch viele Wohnungen verfügbar sind, die sich dieser Personenkreis auch leisten kann. Das ändert sich aber, wie oben beschrieben, gerade. Zwar wird ein richtiges Ziel formuliert („Deckung des Bedarfes an Wohnraum insbesondere für Familien, sozial benachteiligte Haushalte“), aber keine konkreten Maßnahmen geplant, um dieses Ziel zu erreichen. Im Gegenteil: Die konkreten politischen Beschlüsse der Stadt in Bezug auf Gostenhof / Muggenhof befeuern den Trend zur Mietsteigerung noch. So wurde das Gelände der ehemaligen Straßenbahn­werkstätten inzwischen an den Wohnbauinvestor P&P verkauft, der diese zu Luxus-Lofts umgestalten will. Die Errichtung des DATEV-IT-Campus auf dem Gelände des früheren Quelle-Möbelhauses und die Ansiedlung von universitären Einrichtungen auf dem AEG-Ge­lände tragen ebenfalls dazu bei, dass Gostenhof und Muggenhof bevorzugte Zielgebiete für Immobilieninvestoren im gehobenen Preissegment werden.

In dieser Situation ist es dringend notwendig,

  • dass eine Milieuschutzsatzung für Gostenhof und Muggenhof erlassen wird
  • dass die Stadt die ihr gehörenden Flächen in diesem Gebiet nicht an Immobilienin­vestoren verkauft, sondern in eigener Regie dort (z.B. durch die wbg) Wohnungen mit preiswerten Mieten errichtet
  • dass Wohnungen der wbg in diesem Gebiet behutsam saniert werden, ohne dass die Mieten deutlich ansteigen (die gute finanzielle Situation der wbg bietet dafür ge­nügend Spielräume).

 

Energiearmut bekämpfen: Strom, Gas und Wärme bezahlbar für alle

Es ist unmöglich die Frage bezahlbarer Wohnungen unabhängig von der Frage nach be­zahlbaren Energiekosten zu betrachten. Denn ohne ein Mindestmaß an Elektrizität und Wärme ist ein Leben in unserer Gesellschaft einfach nicht möglich.

In Deutschland haben sich die Preise für Strom, Gas und Fernwärme in den vergangenen 15 Jahren verdoppelt. Fast 2.000 Euro muss ein Durchschnittshaushalt mittlerweile pro Jahr zum Heizen, Duschen und Kochen ausgeben. Für immer mehr Menschen wird – selbst wenn sie die eigentliche Miete bestreiten können – diese „zweite Miete“ zum Verhängnis. Wem die Schulden erst einmal über den Kopf gewachsen sind, dem wird in letzter Konse­quenz schlicht der Zugang gesperrt. So berichteten die Nürnberger Nachrichten in ihrer Ausgabe vom 16.06.2015 das es alleine im „Versorgungsgebiet des Nürnberger N-Ergie-Konzerns […] zu etwa 5000 Sperrungen jährlich“ kommt. Das entspricht rund dreizehn Wohneinheiten pro Tag, die im Dunkeln und Kalten sitzen gelassen werden.

Dabei ist der Nürnberger Stadtverwaltung dank des eigenen Armutsberichts vollkommen bewusst, wen dies vor allem trifft. Es sind all jene Menschen, deren Einkommen knapp über dem Regelsatz von ALG II liegt: Erwerbstätige mit Niedriglöhnen und Alleinerziehen­de – besonders wenn diese mehrere Kinder haben – aber auch Studenten, Asylbewerber und die Bezieher von Kranken- und Pflegegeld. Dazu wächst die Zahl der Rentner, die es sich im Alter nicht mehr leisten können die Heizung angemessen aufzudrehen. Insbeson­dere im Winter sind Energiesperren eine unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der Be­troffenen. Heat or Eat – Heizen oder Essen. Unter dieser einschlägigen Formulierung wird das Dilemma in Großbritannien auf den Punkt gebracht. Es war dieselbe Frage vor der die Eheleute Bates im Alter von 89 und 86 Jahren standen. Im Oktober 2003 starben die bei­den schließlich in ihrer Wohnung – erfroren, nachdem ihr Gasversorger sie Monate zuvor vom Netz getrennt hatte.

Umso befremdlicher mutet es an, dass die Nürnberger Stadtverwaltung es wieder einmal scheut, die ihr zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumente zur Behebung der Proble­matik zu nutzen. Denn das Problem könnte tatsächlich vollkommen auf lokaler Ebene ge­löst werden, da der N-Ergie-Konzern ein fast vollständiges Tochterunternehmen der Stadt ist.

Der Bund der Energieverbraucher erkennt in seiner Analyse richtig wo der Kern des Pro­blems begründet liegt:

Die derzeit üblichen Strom- und Gastarife bestehen aus einem Grund- und einem Arbeits­preis. Der Grundpreis ist immer zu zahlen, selbst wenn man überhaupt keine Energie ver­braucht. Dieser übliche Tarif ist degressiv, das heißt, bei geringem Verbrauch ist der Durchschnittspreis je Kilowattstunde sehr hoch und nimmt erst mit höherem Verbrauch ab.“

Als konkrete Lösung schlägt der Bund der Energieverbraucher daher vor, dieses Modell ge­nau umzukehren:

Eine bestimmte Strom- oder Gasmenge, zum Beispiel 1.000 Kilowattstunden jährlich oder drei Kilowattstunden täglich sind für jeden Anschluss kostenlos. Ist diese Menge aufge­braucht, dann kostet jede zusätzliche Kilowattstunde einen Preis, der geringfügig über dem bisherigen Arbeitspreis liegt. Statt ohne Verbrauch zu zahlen, bekommt man die ers­ten rund 1.000 Kilowattstunden umsonst.

Der Ertrag für den Strom- oder Gasversorger ändert sich nicht, denn man kann die Preise je Kilowattstunde entsprechend anheben. Kann ein Kunde die Rechnung nicht begleichen, begrenzt der Versorger die Stromzufuhr auf eine Leistung von 125 Watt oder 0,6 Ampere. Dann sitzt der Betroffene nicht im Dunklen, sondern kann zumindest noch telefonieren, eine Glühbirne brennen lassen oder die Heizung betreiben.

Anders als der degressive Tarif, der Vielverbrauch belohnt, reizt das progressive Tarifmo­dell zudem zum Energiesparen an. Es bietet eine unbürokratische Lösung für das soziale Problem der Strom- und Gassperren.

Der Sozialtarif könnte künftig für alle Kunden gelten. Dadurch entfällt eine Überprüfung der Bedürftigkeit.

Der Sozialtarif kostet die Energieversorger kein Geld und belastet insgesamt betrachtet die Verbraucher nicht.“

Wir schließen uns dieser Einschätzung und den Forderungen an. Der Vorschlag bietet eine ebenso einfache wie unbürokratische Lösung, welche nicht nur allen Betroffenen sofort zu Gute käme sondern wie bereits erwähnt, für die Nürnberger Stadtverwaltung auch voll­kommen im Rahmen des Möglichen läge.

 

Die Lage bleibt brisant – Widerstand und politischer Wille für günstigen Wohn­raum notwendig

Wie in unserem alternativen Wohnungsbericht dargelegt steigen die Mieten immer weiter. Haushalte mit mittleren und unteren Einkommen finden kaum mehr eine bezahlbare Woh­nung in Nürnberg. Bei vielen Menschen führt dies zu großen Sorgen, Ängsten und Nöten. Doch es regt sich zunehmend Widerstand. In Gostenhof beispielsweise kämpft eine Initia­ve gegen den Mietwahnsinn und in Ziegelstein hat sich eine GBW-Mieterinitiative gegrün­det. Oft ist persönliche Betroffenheit der erste Schritt hin zum Zusammenschluss.

Aktuell ist dies auch wieder gut bei den Kleingärten in der Spenglerstraße zu sehen. Seit der Fusion der Immobilienfirmen Deutsche Annington und GAGFAH gehören diese der vo­novia – der damit größten Immmobilienfirma Europas. Das Unternehmen forderte zum 24.09.2017 die Räumung der Gärten, die Mieterinnen und Mieter kamen dem aber nicht nach. Die Gartenbesitzer kritisiert dabei einerseits, dass eine der wenigen grünen Flecken im Stadtteil Gostenhof verschwindet und damit ihr Erholungs- und Rückzugsort.  Die Vono­via hüllt sich bis jetzt in Schweigen darüber, was dort gebaut werden soll. Wer sich die vo­novia anschaut, dem wird jedoch klar, dass der dringend benötigte, günstige Wohnraum hier nicht entstehen wird. Der bisher an die vonovia herangetragene Protest wurde von dieser abgeschmettert. Und auch die Stadt Nürnberg zeigte sich bedauerlicherweise dem Anliegen der Betroffenen gegenüber unzugänglich.

Auch an anderer Stelle zeigt die Stadt bisher keine Handlungsbereitschaft. Der Deutsche Mieterbund (DMB) regte an, wieder eine Zweckentfremdungssatzung in Nürnberg zu erlas­sen und so dauerhaften Leerstand zu bekämpfen. Der DMB führt dazu aus: “Die Satzung kann helfen, gerade im günstigen Preissegment Mietwohnungen wieder dem Markt zuzu­führen.  Denn gerade dort fehlen sie. Dieses günstige Segment der bestehenden Wohnun­gen kann auch durch Neubau nicht entlastet werden, denn Neubaumieten sind naturge­mäß sehr teuer und richten sich an gänzlich andere Mieter. Umso wichtiger ist es, alle Ressourcen zu nutzen, um bestehende Wohnungen wieder dem Markt zuzuführen.” Die  LINKE LISTE unterstützt diese Forderung.

Immer wieder tretten Vermieter mit ungerechtfertigen Mieterhöhungen und falschen Ne­benkostenabrechnungen an die Mieter heran. Doch es zeigt sich, dass wer sich wehrt oft die besseren Karten hat. Deshalb ist es sinnvoll sich in den Mietervereinen zusammen zu schließen.

 

Deutscher Mieterbund Nürnberg und Umgebung e.V.

Schlehengasse 10
90429 Nürnberg
Telefon: 0911 – 22 0 29


Mieter helfen Mietern 

Nürnberger MieterInnengemeinschaft e.V.
Kirchenweg 61
90419 Nürnberg
Telefon: 0911 – 397077

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